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UN ÉCLAIRAGE SUR LES REVENUS FONCIERS 

21/09/2017

 

Suite à plusieurs demandes d’information, il me semble important de faire une communication sur l’incidence fiscale des revenus fonciers et en expliquer son fonctionnement.

 Est appelé revenu foncier le loyer issu d’une location nue d’un bien immobilier, soit à usage d’habitation, soit à usage commercial.

 Au fil du temps, nos ainés nous ont toujours expliqué que la pierre était le meilleur investissement, que les revenus issus des biens immobiliers permettaient à terme d’augmenter ses revenus à moindre risque voire en toute sécurité.

 

Sur la forme, je confirme cette information, mais sur le fond il faut faire attention au revers de la médaille d’un point de vue fiscal.

L’investissement dans un ou plusieurs biens immobiliers est une très bonne chose en vue d’une constitution de patrimoine et dans l’optique d’un complément de revenus et/ou de retraites mais sous certaines conditions.

 Il est important de garder à l’esprit que ces revenus viennent en « couche supplémentaire » sur les revenus issus du travail et/ou des pensions et génèrent des droits de successions très important obligeant dans bien des cas les héritiers à vendre les biens pour honorer ces droits.

 

Parallèlement, les revenus fonciers des biens locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux : 15,5% en 2016.

  

Comment calcule-t-on le revenu foncier d’une location nue ?

 (Loyer x 12) – (impôts fonciers – charges – travaux – assurances PNO – intérêts d’emprunt) = Revenu fonciers

 

Exemple : (calcul sans travaux, sans emprunts)

(Loyer x 12) – (impôts fonciers – charges –assurances PNO) = Revenu fonciers

(900 x12) – (800 – 360 – 175) = 9 465 €

Soit 788,75 € de revenus mensuels supplémentaires.

 

Vu sous cet angle, mon investissement m’oblige à avancer des frais que je pourrais déduire de mes revenus fonciers mais reste pertinent.

 Malheureusement l’on garde à l’esprit les revenus que l’on perçoit en occultant l’impact fiscal qui vient dans un second temps et qui change considérablement la pertinence de certains investissements.

  

Quel impact sur ma déclaration d’impôts sur le revenu ?

Ce revenu vient s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal.

 Exemple : (Dans ce calcul nous allons nous focaliser uniquement sur l’impact fiscal des revenus fonciers)

 

Ne sont pas pris en compte dans ce calcul :

  • Les éventuelles vacances locatives (= absence de locataires)
  • Les éventuels travaux
  • Les honoraires d’agence

 Un couple propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € mis en location nue, déclarant 75 000 € de revenus annuels et 9 465 € de revenus fonciers, soit un total de 84 465 €

La tranche marginale d’imposition (TMI) sera donc de 41% pour les revenus déclarés supérieur à 71 826 € (barème 2016). Dans ce cas, l’intégralité des revenus fonciers est concernée par ce taux de 41%.

 

  • Impact fiscal du revenu foncier : 9 465 € x 41% = 3 880 €
  • Prélèvements sociaux sur le revenu foncier : 9 465 € x 15,5% = 1 467 € (CSG déductible non déduite)

 Soit une imposition de 5 347 € d’impôts sur le revenu pour 9 465 € de loyer

 Soit un reste effectif de revenu complémentaire de 4 118 € soit 343,20 € mensuel.

 Soit un rendement brut de 3,60 % pour un rendement net de 1,37%

(Moins qu’un fonds euros classique en moyenne à 2% de rendement net de frais de gestion)

 

 

Comment optimiser la fiscalité de ces revenus fonciers complémentaires ?

 

Des investissements type Loi Pinel, Loi Malraux et Monuments Historiques offrant des réductions d’impôts importantes.

 Nous allons nous intéresser aux autres possibilités permettant de réduire l’impact fiscal de ces revenus fonciers :

 

  • Investir dans du déficit foncier

Solution très intéressante dans l’optique d’une constitution de patrimoine, puisque l’investissement permet d’accroitre son patrimoine immobilier tout en « gommant tout ou partie des revenus fonciers sur plusieurs années.

 

  • Transformer votre location nue en LMNP 

 Solution très intéressante dans l’optique de percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés par le biais d’un amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers.

 

  • Vendre et investir dans une assurance vie

Solution très intéressante permettant de percevoir des revenus complémentaires, surtout à la retraite, tout en permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse (7,5% sur la plus value) et d’une transmission de patrimoine exonéré de droits de succession sans jamais touché au capital.

  

Chaque profil patrimonial étant différent, il est difficile d’établir une généralité car les objectifs ne seront pas les mêmes pour tous les profils, ce en fonction du patrimoine existant et de l’objectif personnel (constitution de patrimoine, rentes de retraite, revenus complémentaires…)

 

Je reste à votre disposition au 06 64 73 64 75 pour tout étude personnalisée et/ou tout renseignements complémentaires.